За относительно короткое время к нам поступает все больше вопросов о договорах аренды жилых и коммерческих помещений и их заключении. Тема недвижимости, особенно аренда жилых и коммерческих помещений, в настоящее время очень актуальна, поэтому при заключении договоров важно убедиться, что включенные в них пункты обеспечивают и защищают собственника недвижимости от недобросовестных действий и убытков.
Хотя арендa представляет собой предоставление права пользования какими-либо вещами за плату, однако смысл терминов различен, то есть, различия в значении можно увидеть в способе использования конкретных вещей. Договор аренды жилых и коммерческих помещений — это договор, по которому одна сторона предоставляет или обещает другой стороне за конкретную плату использование какими-то вещами.
Договор аренды жилых помещений
Аренда жилого помещения это передача прав на использования жилого помещения другой персоне за оплату. Арендодателем может быть любая физическая или юридическая персона, которая является владельцем или правителем жилого помещения. Если помещение, которое передается в пользование, используется только для проживания – стороны заключают договор аренды, то есть, договор аренды квартиры, дома или любого другого объекта. Договор аренды означает, что собственник имущества заключает договор о передаче своего имущества в пользование другому лицу. Данное лицо, в пользование которому на основании договора аренды передано имущество, не получает от этого прибыли. Арендатор платит арендную плату собственнику и у арендатора нет прав передать квартиру другому лицу - субарендатору, только если нет особого соглашения с собственником. Арендатором жилого помещения является физическое лицо, и договор аренды заключается на определенный срок, который может быть продлен по письменному соглашению.
Договор аренды жилой площади заключается в письменной форме и и одновременно его можно заключить с несколькими арендаторами, передав им жилплощадь в общее пользование. В договоре аренды жилого помещения должны быть указана информация об адресе, площади, сроке действия договора аренды, размере арендной платы за жилое помещение, порядке и сроках ее оплаты, условиях и порядке изменения арендной платы, услугах, связанных с использованием жилого помещения, которые получает арендатор, о размере платы за эти услуги, порядке и сроках оплаты.
Если арендатор и арендодатель договариваются договор аренды жилого помещения заверить нотариально (нотариальный акт) или вписать его в Земельную книгу, в договоре аренды жилого помещения определяют обязанность арендатора в связи с истечением срока или в связи с неуплатой арендной платы в размере, указанном в договоре, до окончания срока договора освободить снятое жилое помещение вместе с членами семьи и иными проживающими лицами, если арендодатель, пользуясь предоставленными ему законом правами, обратится в суд с заявлением о бесспорном принудительном исполнении обязательств в порядке, установленном Гражданским процессуальным законом. Аренда жилья регулируется Законом об аренде жилья.
Шаблон договора аренды жилого помещения Bы можете найти в разделе «Поддержка» (Документ 30).
Договоры аренды коммерческих помещений
Если помещение, автомобиль или любой другой объект передается в пользование и используется в коммерческих целях, тогда заключают договор коммерческой аренды. Договор коммерческой аренды отличается от договора аренды жилых помещений тем, что данная аренда связана с возможностью получения арендатором прибыли от переданной в пользование вещи.
Например, Bы владеете недвижимостью – земельным участком. Вы сдаете его в аренду человеку, который занимается сельским хозяйством и обрабатывает землю, платит Bам арендную плату и получает прибыль от производства. Или у Вас есть помещение, которое Вы сдаете в аренду компании для размещения офиса или коммерческих целей, например, используя в качестве склада.
Предметом договора коммерческой аренды могут быть как все материальные вещи, которые не запрещено отчуждать, так и такие права, которые могут передаваться отдельно. Арендодатель может не быть владельцем, сдавать в коммерческую аренду может любой, кому принадлежит право пользования, однако договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Арендная плата должна быть четко определена и должна быть реальным вознаграждением для использования вещи.
Как только стороны договора коммерческой аренды соглашаться о существенных составных частях договора коммерческой аренды (предмете и плате), договор считается заключенным.
Договор коммерческой аренды может быть зарегистрирован в Земельной книге, и в этом случае арендатор приобретает юридические права, действующие в отношении третьих лиц. Таким образом, арендатор обеспечивает себя на случай, если недвижимое имущество будет экспроприировано и поменяется его собственник. Договоры коммерческой аренды регулирует Гражданский закон.
Существенные условия договора аренды жилых и коммерческих помещений
При заключении договора аренды жилых и коммерческих помещений важно убедиться, что арендодатель действительно является собственником конкретного имущества. Вы должны попросить предъявить сертификат земельного кадастра, в котором указан владелец. Записи Земельной книги также можно проверить в единой государственной компьютеризированной земельной книге. Важно обратить внимание на то, не наложена ли на имущество отметка о запретных действиях.
Бывают случаи, когда сам собственник имущества находится, например, за границей, и договор заключается от его имени на основании доверенности уполномоченным лицом. В этом случае арендатор, кроме записей в Земельной книге, обязательно должен проверить доверенность - если лицо, выдающее доверенность, является юридическим лицом, имеет ли лицо, выдающее доверенность, право подписи, а если лицо, выдающее доверенность, является физическим лицом, то удостоверена ли данная доверенность нотариально. Проверить доверенность может каждый на сайте Совета присяжных нотариусов Латвии.
Часто забывают о важном для арендодателя и арендатора документе - акт приема-сдачи. Его можно включить в сам договор аренды, но удобнее подготовить отдельный документ. Акт приема-сдачи рекомендуется оформлять как при аренде жилых и коммерческих помещений, так и при расторжении договорных отношений аренды. Данный акт приема-сдачи будет служить доказательством в случае порчи имущества. Точно так же арендатор сможет спать спокойно, если арендодатель, при подписании данного акта, не предъявит никаких претензий, то и в дальнейшем они уже не будут предъявлены.
Шаблон Акта приема-сдачи транспорта в аренду Вы можете найти в разделе «Поддержка» (документ 35).
Расторжение договора аренды жилых и коммерческих помещений
Договор аренды жилых и коммерческих помещений расторгается в соответствие с условиями о расторжении обязательств, включая дополнительные условия:
- Если договор аренды жилых и коммерческих помещений заключен на неопределенный срок, тогда на расторжение договора, по статье 2166 Гражданского закона, определяет шестимесячный срок уведомления о расторжении договора;
- Договора аренды жилых помещений, которые заключены на неопределенный срок, предусматривающие ежемесячную или еженедельную арендную плату, расторгают за месяц или за неделю вперед;
- Если договор аренды жилых и коммерческих помещений ограничен временной целью, ограничивается временной целью, то его расторгают, когда достигнута указанная цель, например, если заключен договор аренды помещения для проведения выставки, то данный договор расторгают с окончанием выставки;
- Договор расторгается автоматически, если вещь уничтожена, или истекает право, которое позволяло арендодателю сдавать вещь в аренду, или когда права совпадают, например, арендатор становится собственником вещи;
- Арендодатель может требовать досрочного расторжения договора, например, если у арендодателя возникла непредвиденная необходимость использовать вещь самому, или если арендатор повредил вещь;
- Арендодатель может потребовать расторжения договора, если предмет требует срочных исправлений. В таком случае арендатор не может требовать возмещения убытков;
- Арендатор может требовать расторжения договора, например, если арендодатель так долго медлит с передачей вещи, что уже потерян интерес к вещи, или если y вещи обнаружены какие-то недостатки, которые существенно затрудняют ее использование.
Помните - незнание не освобождает от ответственности! Каждая сделка основана на четком контроле за заключенными договорами и их содержанием!
Если у Вас остались вопросы, звоните: +371 67365100, +371 25156055 или пишите: .