Ключевые различия которые определяют права собственника и арендатора
Вы сдаёте помещение — знаете ли вы что жилое и коммерческое помещение регулируются разными законами с принципиально разными правами сторон?
Знаете ли вы что выселить арендатора из жилого помещения значительно сложнее чем из коммерческого — даже при одинаковых нарушениях?
Что важнее всего прописать при аренде коммерческих помещений чтобы не оказаться в ситуации типичной для жилой аренды?
Собственник сдавал торговую площадь под магазин. Арендатор перестал платить. Собственник решил выселить его по той же процедуре что применял при жилой аренде — направил уведомление, ждал три месяца, пришёл менять замки.
Оказалось что для коммерческой аренды процедура другая и более быстрая. Собственник потерял три месяца впустую. А арендатор за это время накопил ещё больший долг.
МИФ 1: «Аренда — это аренда. Один закон для всех»
Факт: жилые помещения регулируются специальным Законом об аренде жилых помещений (Dzīvojamo telpu īres likums). Коммерческие помещения — Гражданским законом Латвии. Это принципиально разные режимы.
МИФ 2: «Арендатор коммерческого помещения защищён так же как жилой»
Факт: арендатор жилого помещения имеет значительно более широкую защиту. Это историческое наследие законодательства направленного на защиту права на жилище. Арендатор коммерческого помещения имеет меньше специальных защитных механизмов — отношения регулируются общими нормами Гражданского закона об аренде .
Ключевые различия: что важно знать
Срок договора. Жилая аренда: с 2021 года бессрочные договоры запрещены — только фиксированный срок. Коммерческая аренда: можно заключать как на срок так и без срока. При бессрочной аренде — каждая сторона вправе расторгнуть с уведомлением за три месяца если иное не предусмотрено договором.
Расторжение за неуплату. Жилая аренда: при задолженности более двух месяцев арендодатель вправе расторгнуть — но если арендатор не соглашается с расторжением нужно обращаться в суд. Однако: согласно ст. 400 ч. 1 п. 3 Гражданского процессуального закона, возможно выселение арендатора в порядке бесспорного принудительного исполнения, если договор расторгнут, а арендатор не освобождает помещение. Эта процедура быстрее, но требует строгого соблюдения формальных условий и не применяется во всех случаях.
Коммерческая аренда: если в договоре чётко прописаны основания для расторжения за просрочку платежей, процедура значительно быстрее и гибче. На практике выселение коммерческого арендатора происходит быстрее, поскольку отсутствует «защита жилища» и часто используются нотариально удостоверенные акты признания долга.
Изменение арендной платы. Жилая аренда: строго регламентировано законом — уведомление за три месяца и ограничения по размеру повышения. Коммерческая аренда: стороны могут установить любой порядок изменения арендной платы в договоре.
Субаренда. Жилая аренда: арендатор не вправе сдавать помещение в субаренду без согласия собственника. Коммерческая аренда: зависит от условий договора — может быть разрешена или запрещена.
Что важно прописать в договоре коммерческой аренды
Первое: конкретные основания для досрочного расторжения — просрочка платежа более X дней, нецелевое использование, нарушение условий договора.
Второе: процедура расторжения — срок уведомления, порядок освобождения помещения, ответственность за задержку.
Третье: порядок изменения арендной платы — индексация, уведомление.
Четвёртое: третейская оговорка — для быстрого разрешения споров о взыскании арендной платы или выселении.
Где процедура быстрее
Взыскание долга по арендной плате. Оба вида — можно через третейский суд за 6 недель при наличии оговорки. Без оговорки — государственный суд, месяцы.
Выселение неплательщика. Коммерческая аренда — быстрее: при наличии нотариально удостоверенного акта признания долга возможна упрощённая процедура исполнения. Жилая аренда — медленнее: если арендатор не соглашается, только государственный суд, но с возможностью применения ст. 400 ч. 1 п. 3 ГПК, если договор расторгнут, а арендатор не освобождает помещение. Однако процедура применима не всегда и требует безупречного документального оформления.
Изменение условий аренды. Коммерческая — гибче: по соглашению сторон. Жилая — строже: строго ограничена законом.
Одно помещение — разные законы. Знаете ли вы, какой применяется к вашему договору?
Статья предназначена исключительно для информационных целей и не является юридической консультацией.