Восемь проверок которые нужно сделать до подписания договора
-
Вы нашли идеальную квартиру или офис — знаете ли вы какие документы нужно проверить прежде чем отдать деньги?
-
Знаете ли вы что продавец может продавать одну и ту же недвижимость нескольким покупателям одновременно — и как защититься?
-
Какие три красных флага говорят что перед вами мошенническая сделка?
Предприниматель нашёл офисное помещение по привлекательной цене. Продавец торопил с подписанием — «есть ещё покупатели». Предоплата была внесена без проверки документов. Через неделю выяснилось что продавец не был собственником — действовал по поддельной доверенности. Деньги вернуть не удалось.
Восемь обязательных проверок
Проверка первая: земельная книга (zemesgramata.lv). Проверьте кто является зарегистрированным собственником. Данные в земельной книге — единственный официальный источник права собственности на недвижимость в Латвии. Убедитесь что продавец действительно является собственником.
Проверка вторая: обременения в земельной книге. Проверьте нет ли ипотеки, запретов на отчуждение, сервитутов, аренды или других обременений. Если есть ипотека — покупатель рискует получить недвижимость вместе с долгом банку.
Проверка третья: полномочия продавца. Если продаёт не сам собственник а его представитель — проверьте доверенность. Она должна быть нотариально заверена, действующей, с прямым указанием права продавать конкретную недвижимость.
Проверка четвёртая: долги по коммунальным платежам. Попросите справки от управляющей компании, теплоснабжающей организации, водоканала. Долги за коммунальные услуги могут перейти вместе с объектом.
Проверка пятая: зарегистрированные лица. Если в квартире зарегистрированы третьи лица — они имеют право проживать там даже после смены собственника до истечения срока регистрации или расторжения договора найма.
Проверка шестая: разрешения на строительство и перепланировку. Если в помещении была перепланировка — проверьте есть ли разрешение на неё. Самовольная перепланировка — это обязательство нового собственника по её легализации или устранению.
Проверка седьмая: налоговые долги продавца. Значительная налоговая задолженность продавца — сигнал что сделка может быть оспорена налоговой службой как вывод активов. Проверьте через список налоговых должников VID.
Проверка восьмая: реестр предприятий если продавец — юридическое лицо. Кто вправе подписывать сделки? Нужна ли подпись нескольких членов правления? Совет участников? Без правильного согласования — сделка может быть признана недействительной.
Три красных флага
Первый: продавец торопит и требует решения «сегодня». Законная сделка не требует спешки. Давление на покупателя — типичный приём мошенников.
Второй: цена значительно ниже рыночной без очевидного объяснения. «Срочная продажа» по цене на 30-40% ниже рынка — всегда повод задать вопросы.
Третий: продавец уклоняется от нотариального оформления или предлагает альтернативные схемы передачи права собственности. Единственный законный способ передачи права собственности на недвижимость в Латвии — через земельную книгу при нотариальном удостоверении сделки.
Защитный механизм: предварительный договор с регистрацией
Если вы договорились о покупке но не готовы сразу подписать основной договор — заключите предварительный договор купли-продажи у нотариуса и зарегистрируйте отметку в земельной книге. Это заблокирует продавцу возможность продать объект кому-то другому пока идёт ваша сделка.
Земельная книга — это ваша защита. Но она защищает только того кто проверяет её сам.
Статья предназначена исключительно для информационных целей и не является юридической консультацией.