Paplašinot uzņēmējdarbību nereti juridiskām personām nepieciešams iegādāties lielākas telpas ražošanai, vai lielāku biroju, vai iegādāties ēku, lai atvērtu filiāli ārvalstīs. Ņemot vērā ekonomisko situāciju un pieaugošās nomas maksas, kā arī izvērtējot ieguvumus nākotnē, juridiskas personas visbiežāk izvēlas īpašumus iegādāties nevis nomāt.
Iegādājoties īpašumu gan Latvijā, gan ārvalstīs ir svarīgi, lai darījums noritētu veiksmīgi un darījuma puses slēgtu darījumu bez slēptiem nolūkiem.
Īpašuma iegādes nolūks
Pirms iegādāties nekustamo īpašumu ir svarīgi apzināties, kāds tieši nekustamais īpašums Jums nepieciešams, cik lielā apjomā un kādām komunikācijām ir jābūt īpašumā, lai būtu pārliecināti, ka noskatītais īpašums (ēka vai zemes gabals) atbilst Jūsu mērķiem. Ja esat noskatījuši iespējamo iegādes objektu, pirms sazināties ar pārdevēu ir jāveic izpēte un jānoskaidro īpašuma statuss (lauksaimniecības zeme, meža zeme u.tml.), vai atļauts būvēt uz šīs zemes, vai dokumentos ir kāda sarkanā līnija, servitūti, komunikācijas.
Potenciālā īpašuma izpētīšana
Bieži potenciālie pircēji iegādājas īpašumu neveicot tā izpēti un jau pēc īpašuma iegādes saskarās ar dažādiem jautājumiem, kurus nākas risināt. Potenciāla īpašuma izpēte sniedz Jums pārliecību par iegādājamo īpašumu. Noskaidrotā informācija var palīdzēt Jums arī komunicējot ar pārdevēju, jo būsiet informēti par īpašuma stāvokli un spēsiet uzdot konkrētus jautājumus pārdevējam. Uz doto brīdi ir pieejami ļoti daudz resursi, kuros Jūs varat noskaidrot Jums nepieciešamo informāciju.
Pirms nekustamā īpašuma iegādes jāpārliecinās, vai tas ir ierakstīts Zemesgrāmatā un vai pārdevējs ir īpašnieks visam dabā redzamajam īpašumam, vai, iespējams, būve uz zemes pieder kādam citam. Šeit var noskaidrot pārdevēja īpašuma tiesības https://www.zemesgramata.lv/. Ja pārdevēju pārstāv pilnvarnieks, tā pilnvaras varat pārbaudī, izmantojot e-pakalpojumu Pilnvaras pārbaude Latvijas zvērinātu notāru klientu portālā: www.latvijasnotars.lv. Tāpat jāpievērš uzmanība pilnvaras saturam un pilnvarojuma apjomam – vai pilnvarniekam ir tiesības atsavināt vai jebkādi citādi apgrūtināt pilnvardevēja īpašumu.
Zemesgrāmatā var saņemt informāciju, vai nekustamais īpašums nav ieķīlāts, izīrēts vai iznomāts kādai trešajai personai. Šis aspekts ir būtisks, ņemot vērā, ka Zemesgrāmatā ierakstītās tiesības, tajā skaitā nomas līgums būs saistošs arī jaunajam īpašniekam. Tāpat Zemesgrāmatā (www.zemesgramata.lv) ir informācija par maksātnespēju, piedziņas vēršanu, aizliegumiem, pēcmantinieku iecelšanu un mantojuma līgumiem, lietu tiesībām, kas apgrūtina nekustamo īpašumu (servitūti u.c.), ķīlas tiesībām.
Ja esat nolūkojuši īpašumu, uz kura plānojat veikt apbūvi -noskaidrojiet vietējā pašvaldībā un būvvaldē iespējas apbūvēt šo zemi. Sevišķi gadījumos, ja tuvumā ir mežs, jo meža zeme, kas nav redzama ne Zemesgrāmatā, ne inventarizācijas lietā, ne robežplānā var būtiski ietekmēt apbūves plānus. Proti, nopērkot zemi ar skaistiem kokiem, var izrādīties, ka tā ir meža zeme, kuras pārveidei par apbūvējamu teritoriju būs nepieciešams detālplānojums, kas ir apgrūtinājums gan laika, gan izmaksu ziņā. Ja vēlaties uzzināt informāciju par nekustamā īpašuma atļauto izmantošanu atbilstoši teritorijas plānojumam, Jūs varat izmantot Valsts vienotā ģeotelpiskās informācijas portāla Geolatvija.lv, sadaļu “Teritorijas attīstības plānošana”.
Iespējamo apgrūtinājumu identificēšana
Viens no būtiskiem klupšanas akmeņiem īpašuma iegādē ir īpašuma apgrūtinājumi. Pārliecinieties, vai nolūkotajam īpašumam ir sakārtots jautājums par pirmpirkuma tiesībām. Pirmpirkuma tiesības var būt pašvaldībai, ēkas īpašniekam, ja uz īpašuma atrodas citai personai piederoša ēka, kā arī citiem zemesgabala īpašniekiem, ja pārdevējam pieder tikai domājamā daļa no īpašuma. Tāpat pirms nekustamā īpašuma iegādes ir jāpārliecinās vai īpašumam nav uzlikta ķīla vai aizliegumi, jo tad jāsaņem ķīlas ņēmēja jeb kreditora piekrišana nekustamo īpašumu atsavināt. Būtiski, lai kreditora izsniegtajā apliecinājumā būtu norādīts ne tikai pārdošanas brīdī esošais parāds, bet arī nosacījumi, saskaņā ar kuriem kreditors izsniegs nostiprinājuma lūgumu ķīlas vai aizlieguma dzēšanai.
Ļoti būtiski jebkuru īpašumu noteikti apskatīt dabā. Noskaidrojiet vai noskatītais īpašums rudenī un pavasarī neapplūst, vai pa to neiet kāds servitūta ceļš, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā. Īpašuma teritorijā var būt arī apgrūtinājumi, kas saistīti ar komunikācijām: sakaru līniju, gāzesvadu aizsargjoslas, kanalizācijas sistēmas. Lūdzat īpašuma pārdevējam uzrādīt plānošanas un arhitektūras uzdevumu, kas ir pamats būvprojekta izstrādāšanai, kurā noteiktas prasības zemesgabala plānojumam un apbūvei, kā arī zemes robežu plānu, kurš atspoguļos īpašuma teritorijas plānojumu, izmēru, servitūtus un komunikācijas, sarkanās līnijas un zemes statusu. Nepaļaujieties uz mutiskiem apgalvojumiem, kuriem nav dokumentāru pierādījumu!
Tiesu praksē ir gadījumi, kas pierāda, ka īpašuma faktiskā pārbaude ir ļoti būtiska un pasargā topošo īpašnieku no iespējamas krāpniecības. Kā viens no piemēriem ir īpašuma iegāde citā pilsētā vai valstī, kad darījums tiek slēgts attālināti un pārdevējs nereti paļaujas uz pārdevēja atsūtītajiem attēliem vai video it kā esošam īpašumam. Esiet piesardzīgi un izvērtējiet iespēju pirms īpašuma iegādes to apskatīt klātienē. Bieži vien topošie pircēji tiek apkrāpti, izmantojot attēlus un video, kuri ir atrodami interneta vietnēs. Lai izvairītos no šādām situācijām, ieteicams īpašuma adresi pārbaudīt interneta pārlūkā un salīdzināt atsūtītos attēlus ar internetā pieejamajiem, un ja tie sakrīt, palūdziet, lai pārdevējs atsūta citas bildes, no cita rakursa, kur redzams īpašums ne tikai no ielas puses bet arī no iekšpuses, no visām pusēm. Ja ir iespējams, veiciet video zvanu. Ja pārdevējs izvairīsies, tad pastāv iespēja, ka tiekat maldināts.
Tāpat iesakām pārliecināties vai nekustamais īpašums, kuru apskatāt dzīvē ir tas pats, kuru iegādājieties. Sevišķi jāpievērš uzmanība īpašumiem- zemes gabaliem, kuri ir ārpus pilsētas un tiem nav norādes zīmju (mežs, pļava). Tiesu praksē ir gadījumi, kad pircējs ierodas aplūkot zemes gabalu, kuru vēlas iegādāties un tam tiek parādīts skaists iekopts zaļojošs mežš. Pircējs uzskata, ka ir paveicies ar darījumu, labs īpašums , pieņemama cena un pārliecinoši noslēdz pirkuma līgumu, samaksā darījuma summu, reģistrē īpašumu uz sava vārda. Rezultātā atklājās, ka jaunais īpašnieks ir ieguvis īpašumā izcirtumu, kur nav neviena koka un faktiski ir klajš lauks ar celmiem. Iegādātais īpašums atrodas līdzās tam īpašumam, ko pārdevējs bija izrādījis pirms līguma noslēgšanas. Ņemot vērā šo gadījumu, iesakām Jums, apskatot potenciālo īpašumu, salīdzināt tā atrašanās vietu ar telpiskajiem attēliem un kadastra numuru, kurš tiek attainots pirkuma līgumā.
Būtiski pirms īpašuma iegādes, sevišķi, ja īpašums ir ēka, lūgt īpašuma pārdevējam sniegt informāciju vai īpašumā nav deklarēta neviena personu. Ja īpašumā ir deklarētās personas, lūdziet, lai pārdevējs atrisina šo jautājumu, pretējā gadījumā jaunajam īpašniekam, pēc īpašuma iegādes, būs jāvēršas vietējās pašvaldības iestādē ar lūgumu anulēt doto personu deklarēto dzīvesvietu attiecīgajā īpašumā.
Pirkuma līgums
Slēdzot darījumus par nekustamā īpašuma iegādi, ir svarīgi parūpēties par darījuma drošību. Pirkuma līgums jāslēdz rakstveidā. Pirkuma līgumā jāiekļauj visi svarīgākie nosacījumi: līguma priekšmets, apmaksas kārtība, pušu tiesības un pienākumi, neaizmirstot noteikt, kura puse – pircējs vai pārdevējs – veiks katras konkrētās darbības un cik ilgā termiņā, kā arī kas segs visu nepieciešamo dokumentu sastādīšanas, notariālas apliecināšanas izdevumu un valsts nodevu apmaksu. Jāpievērš uzmanība arī strīdu izskatīšanas jautājumam- kur risināsiet strīdus, kāds strīdu risināšanas veids Jūs pasargās labāk.
Viens no būtiskākajiem punktiem, kas ietverams pirkuma līgumā ir atruna par savstarpēju norēķinu kārtību, proti, kādā veidā tiks veikti norēķini, vai maksājums tiks veikts ar glabājuma vai darījuma kontu izmantošanu, vai visa pirkuma maksa tiks veikta pilnā apjomā vai daļēji, iestājoties noteiktiem nosacījumiem (pieņemšanas nodošanas akta parakstīšana, nostiprinājuma lūguma parakstīšana u.c.). Tāpat līgumā ir jāparedz sekas, kādas iestāsies, ja īpašumtiesību pāreju nav iespējams reģistrēt Zemesgrāmatā.
Ierasti praksē pirkuma līgumu gatavo notārs vai advokāts, taču ļoti bieži pirkuma līgumu piedāvā pārdevējs. Ja pirkuma līgumu sagatavojat paši vai izmantojat pārdevēja piedāvāto variantu, par līguma saturu atbildību uzņemas pašas puses, t.sk. par sekām, kādas var iestāties nekorekti sagatavota līguma dēļ, kā arī tad, ja kādas puses intereses ir ierobežotas vai aizskartas. Ja līgumu veidosiet paši, notārs neizvērtēs tā saturu un atbilstību likumam, kā tas būtu notariālā akta gadījumā, ja līgumu veidotu notārs.
Ieteikums līgumā iekļaut punktu par to, ka pieņemšanas nodošanas aktu puses paraksta pie notāra vai pēc nostiprinājuma lūguma saņemšanas.
Noteikti pārbaudiet pārdevēja dokumentus, uzrādītos rekvizītus un izvērtējiet pirkuma summu. Ja tiek piedāvāta nesamērīgi augsta vai gluži pretēji- nesamērīgi zema cena par īpašumu- esiet piesardzīgi!
Nostiprinājuma lūgums par īpašumtiesību maiņu
Nostiprinājuma lūgums par īpašumtiesību maiņu ir dokuments, kas nepieciešams, lai Zemesgrāmatā iesniegtu darījuma apliecinājumu, ar lūgumu mainīt īpašma tiesības pārdotajam nekustamajam īpašumam. Uz nostiprinājuma lūguma zvērināts notārs apliecinās abu pušu paraksta īstumu, pirms tam pārbaudot to identitāti, pamatojoties uz personu apliecinošu dokumentu pamata, pārliecināsies par datiem Iedzīvotāju reģistrā un Nederīgo dokumentu reģistrā, kā arī pārbaudīs līdzēju rīcībspēju un pārstāvības tiesības. Zemesgrāmatā iesniedz pirkuma līgumu kopā ar nostiprinājuma lūgumu. Nostiprinājuma lūguma forma ir atkarīga no noslēdzamā darījuma satura, tādēļ vislabāk, ja zvērināts notārs pats sastādīs nostiprinājuma lūgumu. Kā arī, ja īpašums tiek iegādāts ar bankas palīdzību jeb hipotēku, tad ir jābūt vēl vienam nostiprinājuma lūgumam par ķīlas jeb hipotēkas reģistrēšanu, bez šīs ķīlas zīmes reģistrēšanas banka nepārskaitīs pārdevējam pirkuma summu un Jūsu darījums var tikt apdraudēts, jo darījuma izpildes termiņi var būt iztecējuši un pārdevējs var atkāpties no pirkuma līguma. Pircējam ir jābūt verīgam un jāseko līdzi vai visi dokumenti tiek sastādīti pareizi un vai notārs nav palaidis kaut ko garām.
Darījuma apmaksa
No 2019. gada 1. maija Latvijā ir aizliegti skaidras naudas darījumi, pērkot nekustamo īpašumu, tāpēc, lai izvairītos no nepatikšanām, norēķinieties tikai ar bankas pārskaitījumu.
Pirkuma līgumā puses vienojas par darījuma apmaksas nosacījumiem, piemēram, pirms līguma parakstīšanas rokas nauda 10% apmērā no kopējās pirkuma summas, bet pēc līguma parakstīšanas un īpasumtiesību maiņas atlikušo pirkuma summu. Neatkarīgi no tā, kādu norēķinu kārtību puses ir pielīgušas, pirkuma līgumā jāparedz garantijas abām pusēm – lai neizrādītos, ka kāda no tām paliek gan bez īpašuma, gan bez naudas.
Ja puses vienojas tad bankā var atvērt darījuma kontu – tad nauda tiek pārskaitīta speciālā kontā, pēc tam noformē nostiprinājuma lūgumu un pircējs reģistrē nekustamo īpašumu uz sava vārda. Kad nekustamais īpašums pāriet pircēja īpašumā, banka pārskaita naudu pārdevējam. Līdzīgi darbojas arī zvērināta notāra glabājumu konts – pircējs nodod naudu glabājumā notāram, kurš pārrauga darījuma izpildi un, iestājoties līgumā paredzētajam brīdim, kad nauda izmaksājama pircējam, to pārskaita pircēja norādītajā kontā.
Ieteicams izvairīties no pilna darījuma apmaksas veikšanas pirms īpašuma tiesību nostiprināšanas Zemesgrāmatā un/vai pieņemšanas-nodošanas akta parakstīšanas. Tiesu praksē ir gadījumi, kad tieši šajā posmā topošais īpašnieks var tikt apkrāpts.
Atsaucoties uz augstāk minēto, slēdzot darījumus par nekustamā īpašuma iegādi, ieteicams pievērst īpašu uzmanību pazīmēm, kas var liecināt par pārdevēja negodprātību, kā, piemēram, izdevīga īpašuma cena un pārdevēja noteikums par lielas rokas naudas vai avansa iemaksu. Tāpat pievērsiet uzmanību dokumentācijai un darījuma slēgšanas termiņam (jo īsāks darījuma termiņš, jo lielāks risks). Starptautiskiem dokumentiem nepieciešams tulkojums un tulkojuma notariāls apliecinājums.
Nodrošiniet sevi un savus darījumus, rūpējieties par to caurspīdīgumu un izvairieties no nepatīkamām situācijām!
Jautājumu gadījumā zvaniet: +371 67365100, +371 25156055 vai rakstiet: .