Raksts tapis sadarbībā ar Rīgas šķīrējtiesnesi Valēriju Bērziņu.
Kā zināms, 2021. gada 1. maijā stājās spēkā jauns likums, kas reglamentē dzīvojamo telpu īri - Dzīvojamo telpu īres likums. Par dzīvojamo telpu uzskata dzīvokli (kurā ir vismaz viena dzīvojamā telpa, kā arī palīgtelpas — virtuve vai virtuves niša un sanitārtehniskā telpa), kā arī atsevišķo dzīvojamo telpu (ja dzīvoklī nav palīgtelpu), vai arī dzīvojamo telpu dzīvoklī, ja tā nav caurstaigājama. Ja tiek izīrēts kāds no uzskaitītajiem objektiem, tad jāpiemēro šis speciālais likums. Visos citos gadījumos (piemēram, ja Jums ir īpašums Jūrmalā ar statusu "viesu nams" un apartamenti), piemērojams Latvijas Republikas Civillikums, sadaļa par īri un nomu (2112.–2177.pants).
Diezgan izplatīts ir jautājums "Kā pielāgot jau esošo īres līgumu jaunajam likumam?" Tas attiecas uz gadījumu, piemēram, ja īres līgums tika noslēgts 2020. gadā, un tas joprojām ir spēkā, neskatoties uz jauno likumu, kas stājās spēkā 2021. gada 1. maijā.
No pieredzes varam pateikt, ka visbiežāk, īrnieks un izīrētājs neseko līdzi normatīvo aktu izmaiņām, un noslēdz vienošanos par īres termiņa pagarināšanu, nevis vienošanos, lai pielāgotu esošo līgumu jaunajam likumam.
Vienošanās ir īss un vienkāršs dokuments, savukārt īres līgums ir apjomīgāks. Jaunā īres līguma izstrāde prasa resursus (piemēram, jāpiesaista kompetents jurists, kurš paveiks šo darbu), kā arī katrai no pusēm (īrniekam un izīrētājam) ir jāpatērē laiks, lai izlasītu, izpētītu un saskaņotu jaunu līgumu.
Tomēr, mēs aicinām būt atbildīgiem, un pārbaudīt, vai Jūsu esošais īres līgums atbilst "Dzīvojamo telpu īres likuma" prasībām.
Proti, 8. pantā ir paredzēti pieci galvenie noteikumi, kuriem jābūt ietvertiem līgumā:
- lietošanā nododamās dzīvojamās telpas adrese, platība un raksturojums;
- dzīvojamās telpas īres līguma termiņš;
- dzīvojamās telpas īres maksas apmērs, tās maksāšanas kārtība un termiņi, īres maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība;
- ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītie pakalpojumi, kurus saņem īrnieks, šo pakalpojumu maksas apmērs, apmaksas kārtība un termiņi;
- ziņas par kopā ar īrnieku dzīvojamā telpā iemitinātajām personām.
Īsumā izskatīsim galvenās nianses.
- Kā izriet no otrā punkta, jābūt konkrētam īres termiņam. Tas var būt datums (piemēram, līdz 2025. gada 1. martam) vai periods (līgums noslēgts uz 12 mēnešiem). Jāpiebilst, ka daudzi juristi savā praksē joprojām saskaras ar beztermiņa īres līgumiem. Tādā gadījumā īrniekam un izīrētājam līdz 2026. gada 31. decembrim ir jāvienojas par termiņu (un citiem nosacījumiem). Ja neizdodas vienoties un rodas strīds, tad līdz 2026. gada 31. decembrim jāceļ prasība tiesā, lai tā izskata strīdīgo jautājumu.
- Attiecībā uz trešo punktu, pastāv divi varianti. Viens - līgums tiek noslēgts uz gadu. Pēc gada, ar īrnieku tiek noslēgts jauns līgums, un izīrētājs var piedāvāt to noslēgt ar augstāku īres maksu. Otrs - līgums uzreiz tiek noslēgts uz garāku periodu (piemēram, trīs gadiem), un tajā ir paredzētas izīrētāja tiesības reizi divpadsmit mēnešos paaugstināt īres maksu. Paaugstinājums var būt piesaistīts patēriņa cenu indeksam, tirgus situācijai, utt. Vēršam Jūsu uzmanību, ka ja līgumā būs punkts par īres maksas paaugstināšanu reizi gadā, un Jūs noslēgsiet līgumu, piemēram, oktobrī, tad jau decembrī, izīrētājs būtu tiesīgs paaugstināt īres maksu. Tādēļ jānorāda konkrēti un nepārprotami - paaugstinājums reizi divpadsmit mēnešos.
- Ceturtais punkts galvenokārt attiecas uz komunālajiem pakalpojumiem. Īrnieks tos var maksāt pa tiešo pakalpojumu sniedzējiem, vai arī maksāt tos izīrētājam, kā kompensāciju.
- Par piekto punktu, jāatceras tas, ka saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likuma 14. pantu, īrniekam ir tiesības iemitināt viņa īrētajā dzīvojamā telpā savu laulāto un abu vai katra laulātā bērnus, ja iepriekš par to rakstveidā informēts izīrētājs. Izīrētājs nevar tam nepiekrist, ir nepieciešama tikai informēšana. Savukārt, ja personas nesastāv oficiālā laulībā, tad formāli, partnera dzīvošanai būtu jāsaņem izīrētāja piekrišana.
Rezumējot iepriekšminēto - ja Jums ir īres līgums, kas noslēgts pirms 2021. gada 1. maija, tad pārbaudiet, vai tajā ir ietverti minētie pieci noteikumi. Ja ir - tad viss ir kārtībā, un līgums ir atbilstošs jaunajam likumam.
Ja iztrūkst viens vai daži noteikumi - tad iesakām noslēgt jaunu īres līgumu, aizstājot "veco" līgumu ar "jauno", kurā būs atrunāti visi būtiskie noteikumi. Vēl viens risinājums - vienošanās par “vecā” īres līguma grozījumiem, atrunājot trūkstošos noteikumus.
Tajos gadījumos, kad īres līgums tiek noslēgts pēc 2021. gada 1. maija, tajā jābūt ietvertiem visiem augstākminētajiem noteikumiem.
Atgādinam, ka Rīgas šķīrējtiesas dibinātājs ir sagatavojis tipveida dokumentu paraugus dažādās dzīves situācijām, to skaitā arī dzīvokļa īres līgumu, kas ir pieejami pēc saīsnes. Lejuplielādējiet tipveida dokumentus paši vai pārsūtiet saīsni draugiem.
Jautājumu gadījumā zvaniet: +371 67365100, +371 25156055 vai rakstiet: .
Saistītie raksti: